Продажа квартиры

[sXe]

Значит получилась ситуация: в 2009 году купил квартиру, с расчетом повыгоднее продать, все хорошо, щас цены поднялись, нашел покупателя, женщина заинтерисовалась, все хорошо, заключили предваительный договор что денежка мне передаётся 6 декабря передали мне задаток 30000, хорошо, нашел куда вложить опять, долевое, договорился с хозяйкой, но хозяйка сказала 25 ноября деньги срочно, либо продается квартира другому человеку, ладно переговорил с покупателем моей квартиры, в устном договоре договорились, что 25 ноября мне передают деньги, соответственно я квартиру, но сам договор перезаключим заново тамже 25 ноября, тутже сгонял к хозяйке, заключил там договор, отдал задаток 50000, сегодня звонит покупатель моей квартиры, и говорит, что передумала, и квартиру заберет ровно 6 декабря, на все мои уговоры хозяйка сказала что хоть как, либо 25 ноября по договру, либо мой задаток остается у них и плюс я должен останусь 30000 неустойку, в тоже время моя покупательница сказала что только 6-го, как быть? может ли устный договор считаться законным, есть свидетели! Какбы понятно что никто мне несколько миллионов не займет, и квартиру не выкуплю, но и на 80000 не хочеся както прилипать, помогите, посоветуйте что нибудь.