Эксперты опубликовали сенсационный прогноз: в конце этого года цены на жилье рухнут.

[Fox]

Независимые красноярские эксперты опубликовали сенсационный прогноз: в конце этого года цены на жилье рухнут.

Вожделенные метры подешевеют почти вдвое. Волна похожих кризисов уже прокатывалась в девяностых - и сейчас в России есть все предпосылки для повторения такой ситуации.

По цене недостроенной квартиры на Взлетке прошлой весной можно было купить небольшую квартирку в Праге. Сейчас уже - домик в пригороде Парижа. Строители и перекупщики потирают руки. Но независимые эксперты заговорили о том, от чего у тех, кто помнит дефолт, мороз по коже. Олег Кечин, автор книги: «Очевидно в 2008-м, в конце года произойдет дикий обвал цен. Отчасти, он будет полезен рынку для потребителя, в том смысле, что подешевеет сама недвижимость, но пагубно скажется на строительном процессе». Эксперты из красноярской газеты «Строитель» об этом написали целую книжку. Пытались развеять миф о том, что резкое падение цен невозможно. Напомнили: в 1987-м году в США недвижимость в одночасье стала дешевле на 45%., в 1990-м в Японии квартиры подешевели в 5 раз, а в относительно недалеком 1997-м рухнул рынок жилья в Гонконге. Цены упали на 45%. По оценкам авторов теории обвала, красноярские строители на самом деле к такому уже давно готовятся». Борис Кацев, автор книги: «Буквально Разим Магарамович Абасов дословно на одном из совещаний в сентябре заявил: «Нынешний процесс сегодня строителям кажется в радость, а завтра будет - в горе». То есть и он понимает, что цены могут рухнуть». Авторы книги считают, что лозунг "строить с каждым годом больше!" приведет к тому, что цены будут только расти. На самом деле, виной всему коррупция и закрытость рынка: кроме 10 строительных компаний, в застройщики не может пробиться никто. Эту теорию строители и чиновники считают просто филькиной грамотой и ничего даже слышать о ней не хотят. Однако, и по их прогнозам, квадратный метр так и не перестанет быть золотым». В росте цен строители, как и раньше, винят спекулянтов. Мол, они даже испортили хорошую идею: осеннюю заморозку цен от Союза Строителей. Разим Абасов, президент красноярского Союза Строителей: «Доходило до смешного с этим мараторием. Перекупщики присылали бабушку с деньгами, а ее уже ждут у порога другие перекупщики, чтобы перепродать за 55 тысяч. Дай бог, чтобы половина жилья по мараторию дошла до тех, кто там реально будет жить». Строители успокаивают: все теории об обвале - не более чем теории. Эксперты, в свою очередь, парируют: тогда коллапс будет на совести властей. Горожанам остается надеяться на лучшее.

Наталья Варфоломеева.

21.01.2008
http://www.prima-tv.ru/news/?id=17063






2008-01-21 21:16:54
Из стенограммы:
Олег Кечин, автор книги: «Очевидно в 2008-м, в конце года произойдет дикий обвал цен. Отчасти, он будет полезен рынку для потребителя, в том смысле, что подешевеет сама недвижимость, но пагубно скажется на строительном процессе». Эксперты из красноярской газеты «Строитель» об этом написали целую книжку. Пытались развеять миф о том, что резкое падение цен невозможно. Напомнили: в 1987-м году в США недвижимость в одночасье стала дешевле на 45%., в 1990-м в Японии квартиры подешевели в 5 раз, а в относительно недалеком 1997-м рухнул рынок жилья в Гонконге. Цены упали на 45%. По оценкам авторов теории обвала, красноярские строители на самом деле к такому уже давно готовятся».

Реплика риелтера на одном из красноярских интеренет-фоумов (Октябрь 2007):
Знаю с большой степенью вероятности (так как работаю в данной оторосли) Где то через пол года, или чуть больше, начнет происходить интенсивное ценопонижение на это дело…может даже случиться обвал цен ны квартиры…так что те кто собирается покупать квартиру…не спешите! немного погодя можно неплохо сэкономить

http://realestatecrash.ru/?p=256





Новогодние каникулы привели к падению цен на московское жилье
14 января 2008 09:38
Таблица цен на квартиры в Москве за четыре недели


Цены указаны в рублях за квадратный метр. Красным цветом выделено повышение цен, синим - понижение. Нажмите, чтобы увеличить

Новогодние каникулы привели к снижению цен на рынке жилой недвижимости в Москве. За неделю с 7 по 14 января стоимость квартир в среднем упала на 0,5 процента и на сегодняшний день составила 109 тысяч 984 рубля за квадратный метр.

Как сообщает интернет-журнал Metrinfo, наибольшее снижение цен произошло в сегменте сталинских домов – сразу на 0,9 процента. Теперь квадратный метр в квартирах, расположенных в домах такого типа, стоит 127 тысяч 940 рублей.

Стоимость квартир в 16-этажных панельных домах упала на 0,6 процента и составила 107 тысяч 761 рубль за квадратный метр. Чуть меньше, на 0,5 процента, снизилась цена на квадратный метр в сегменте старых кирпичных пятиэтажных домов. Стоимость квадратного метра в домах такого типа составляет 108 тысяч 396 рублей.

За сегментом кирпичных пятиэтажек в порядке увеличения цен следуют квартиры в монолитно-кирпичных и 14-этажных панельных домах, где стоимость жилья упала на 0,4 процента и на сегодняшний день составляет 120 тысяч 635 рублей и 101 тысячу 531 рубль соответственно.

Менее всего, на 0,3 процента, подешевели квартиры в панельных пятиэтажных домах. Стоимость квартир в этом сегменте на сегодняшний день составляет 99 тысяч 455 рублей.

Напомним, на прошлой неделе общий рост цен на квартиры составил 0,9 процента. Наиболее дорогими стали квартиры в кирпичных пятиэтажках, где прирост составил 1,3 процента.

http://www.dm-realty.ru/news/one.aspx?id=16059

[Fox]

Недоступное жилье - саботаж столичных властей?
Недвижимость



Недоступное жилье - саботаж столичных властей?
Рост цен на цемент, бетон, металл и кирпич ставит под угрозу срыва национальный проект «Доступное жилье». Так считает первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин.

Руководитель столичного стройкомплекса бьет тревогу, «рост цен на основные стройматериалы в прошлом году превысил все возможные прогнозы и значительно обогнал уровень инфляции в стране», - передает слова Ресина еженедельник «Аргументы и факты».

Социальное жилье строится за счет казенных средств, которые закладываются в бюджетах заранее. В прошлом году прогнозная стоимость квадратного метра, которую рассчитал Минэкономразвития, была далека от реальности, поясняет чиновник. Некоторым застройщикам стало невыгодно работать по утвержденным расценкам, поделился чиновник.

Московские власти обеспокоены: если рост цен на цемент будет продолжаться, вряд ли пополнятся ряды застройщиков, желающих возводить недорогое жилье для социальных нужд. Это может снизить темпы роста строительства квартир для нуждающихся. А очереди за недорогими квадратными метрами, по некоторым данным, и сейчас растянуты на несколько десятков лет.


Опасения Владимира Ресина едва ли можно назвать оправданными, считает начальник отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева. В интервью Bigness.ru специалист заверила, что «цены на стройматериалы составляют чуть больше половины себестоимости жилья. При этом конечная стоимость квартиры в любом случае оказывается гораздо выше строительной себестоимости».

То, что изменение цены стройматериалов обуславливает подорожание недвижимости, лишь прикрытие застройщиков. По словам эксперта, они в любом случае остаются в выгоде.

Другой вопрос – каков размер выгоды? «Застройщик всегда закладывает в сметы различные непредвиденные расходы, призванные сглаживать эффект от повышения цен. Учитывая этот факт, а также всевозможные «накрутки» (вызванные, помимо прочего, еще и ажиотажным спросом на недвижимость), можно говорить о том, что у застройщиков есть возможность и не повышать цены на недвижимость », - поясняет Александра Мальцева. Вопрос лишь в том, захотят ли они это сделать.

По мнению нашего собеседника, «на строительном рынке складывается монополия. Особенно ярко это проявляется в крупных городах». Вот еще весомый фактор, влияющий на рост цен. Так что нет причин опасаться, что нацпроект «Доступное жилье» может сорваться из-за очередного скачка цен на цемент – была бы политическая воля ограничить аппетиты «цементщиков».

Стоимости жилья не убавить и такой беспрецедентной мерой, как отменой таможенных пошлин на ввоз цемента, чем не устают «хвалиться» высокие чиновники, в том числе и Владимир Ресин.

Напомним, что эксперты не раз критиковали подобные действия. «Те меры, которые сейчас использует государство нельзя назвать действенными. Они носят монетарный характер, они пытаются где-то понизить налог, где-то повысить пошлину. Это кардинально не меняет ситуацию на рынке», - делится с Bigness.ru аналитик ИК «Финам» Александр Осин.

Он соглашается с мнением Мальцевой о том, что нельзя проводить параллели между конечной стоимостью жилья и ценами строительных материалов. Тем более, глупо говорить о том, что из-за дороговизны цемента и бетона существование нацпроекта «Доступное жилье» под вопросом.

Такого рода умозаключения профессиональные аналитики считают подозрительными. «А не пытаются ли московские власти саботировать нацпроект?»

Наталья Трефилова
http://www.bigness.ru/articles/2008-...oe_zhilyo/4648

[Fox]

Обвал рынков: "мы еще не увидели безобразную гримасу рецессии"

21.01.2008 13:35 | Радио Свобода
Российский фондовый рынок рухнул сегодня вслед за падением индекса Nikkei до двухлетнего минимума. Индекс ММВБ в ходе торгов по состоянию к 13 часам по Москве потерял 3,2%, РТС - 3,7%. Обвал на японском и на российских рынках акций стал следствием обрушения Уолл-стрит в конце минувшей недели и угроза рецессии в США, о которой открыто заговорили чиновники Белого дома.

С начала года основные американские рыночные индексы упали на 9%, отняв у инвесторов все заработанное за прошлый год. Страхи завладели инвесторами после заявлений ведущих банков о многомиллиардных потерях, несмотря на все усилия правительства.

В минувшую пятницу президент Буш, настаивавший до сих пор на том, что экономические проблемы ограничиваются рынком недвижимости, призвал конгресс срочно одобрить пакет экономических мер для предотвращения возможного кризиса. На это может быть потрачено 140 миллиардов долларов.

Но как раз суета в администрации и поднятие вопроса на самом высоком уровне ясно дали понять, что экономика либо уже находится, либо неизбежно окажется в рецессии, считает профессор университета Джонса Хопкинса, обозреватель журнала Forbes Стивен Ханке:

- Мало того, каналы поступления кредита, который служит топливом экономического развития, катастрофически пересыхают, - это касается и бизнес-кредитов, и ипотечных кредитов, и индивидуальных кредитов. Поэтому не исключено, что мы еще не увидели настоящую безобразную гримасу рецессии.

- Насколько эффективными могут быть меры, предложенные Белым домом? Удастся ли с помощью налоговых компенсаций оживить экономическую активность?

- Не думаю. Подобные чрезвычайные меры редко оказываются работоспособны, наоборот, они, на мой взгляд, могут усугубить ситуацию, нарушая естественное течение рыночных процессов. Мы сейчас должны и будем расплачиваться за раздувание беспрецедентного кредитного пузыря, за почти бесплатный кредит, за жизнь не по средствам, которую позволили себе десятки миллионов американцев, как, кстати, и жители и многих других стран. И сейчас ни правительства, ни банки, большинство которых чрезвычайно ослаблены, не могут сделать ничего, чтобы восстановить источники кредита. Проблема должна рассосаться естественным рыночным путем.

- Все о чем, мы говорим сейчас, касается лишь США или подобные процессы займутся и в других западных и развивающихся странах?

- Мы все находимся в одной лодке, особенно сейчас, когда экономика глобализована. Уже заметны проблемы на рынке недвижимости западноевропейских стран. Скудность кредита неизбежно скажется и на них, и на развивающихся странах. Кстати, я думаю, что Россия может находиться в особой опасности, поскольку она в своем экономическом развитии полагается в значительной мере на экспорт природных ресурсов, цены на которые значительно упадут. Один из четких показателей потенциальной угрозы - серьезное падение в последние дни индекса балтийских грузовых перевозок, отражающего стоимость транспортировки промышленных материалов и природных ресурсов. Если мировой экономический рост замедлится, Россия сильно пострадает.


http://finance.rambler.ru/news/trading/10986914.html

[Варфоломей]

я или тупой или не прочитал чего. За счет ччего упадет стоимость жилья?

[Fox]

Сообщение от Варфоломей

я или тупой или не прочитал чего. За счет ччего упадет стоимость жилья?

Не давно по телевизору показывали дяденьку застройщика который ругал риэлторов в поднятии цен, и честно признался что себестоимость квадрата достигает от 16 до 22 тысяч в зависимости из чего строят. А вчера я позвонил в строительные фирмы вектор + и монолит холдинг при вступлении в долевое предлагают квартиры с средней стоимостью за квадрат 50 - 60 т.р.. А если эту квартиру бирет перекуп то и все 65 - 70 т.р..


Потребители отказываются покупать недвижимость по нынешним ценам

Потребители отказываются покупать недвижимость по нынешним ценам, а застройщики старательно маскируют падение цен под различные скидки и дисконты. И лишь индексы аналитиков показывают, что никакой стагнацией и не пахнет

На московском рынке недвижимости более полугода идет большая игра. Игра «в держание цен». Диспозиция участников проста: на левой половине корта — застройщики и риэлтеры, на правой — потребители. Слева направо летят сотни мячей: профессионалы рынка убеждают потенциальных покупателей в том, что нынешний уровень цен «нормальный», что 70–80−процентный рост стоимости в 2006 году вполне рыночная ситуация. Наконец, предъявляют решающий аргумент: «цены просто не могут быть ниже, чем сейчас». Вот только игра в последние месяцы потеряла смысл.

Шквал ударов слева остается без ответа. Застройщики и риэлтеры подняли глаза и не увидели соперника: на противоположной части корта никого нет. В мае-июле количество покупателей катастрофически снизилось во всех сегментах рынка, включая вроде бы недооцененный загород. Покупатели ушли, проголосовав против высоких цен «ногами». Рынок совсем оторвался от доходов населения и стал спекулятивным. По нынешним ценам купить недвижимость не могут даже представители среднего класса (высокооплачиваемые менеджеры крупных компаний), не спасает и ипотека. Кстати, эпоха высоких цен на недвижимость совпала с резким ростом продаж новых иномарок. Если на квартиру ни при каком варианте не хватит денег, то они просто тратятся на потребление.

Доведение до абсурда

Переоцененность московского жилья хорошо заметна в сравнении с европейскими объектами недвижимости. Так, за 5 млн долларов можно приобрести реконструированный и полностью меблированный замок XVII века под Парижем площадью более 1 тыс. «квадратов» с парком 7 га. За ту же сумму выставляется на продажу не самый дорогой, недавно возведенный коттедж в 20 км от Москвы по Рублевке площадью 3 тыс. кв. м на участке 25–30 соток. Если при этом посмотреть еще и фотографии этих объектов, сюрреализм ситуации поражает.

Самая естественная реакция цивилизованного рынка на отсутствие покупателей — снижение стоимости до отметки, на которой восстанавливается баланс спроса-предложения. Однако у нас рынок манипуляционный и спекулятивный, а потому продавцы избрали иную стратегию. Про падение цен стараются не говорить, хотя по ряду квартир стоимость упала минимум на 20–25% по сравнению с пиковыми значениями прошлого года. «Продавцы боятся обвала цен и как могут маскируют падение. Самый простой способ — указание в рекламе завышенных цен. Недавно я искала для клиента квартиру в районе станции метро Фрунзенская, так в трех из пяти случаях мне сходу, без просмотра сделали скидку 15%», — говорит один из риэлтеров.

Баланс спроса-предложения рано или поздно придется искать: рынок не может долгое время быть виртуальным. И чем дольше поддерживать такую неестественную ситуацию, тем сильнее будет обвал. В кулуарах риэлтеры уже вовсю обсуждают немыслимую еще недавно тему — неизбежного осеннего снижения цен на 15–20% (хотя публично настаивают на обратном). Без понижения стоимости восстановить спрос одними пиаром и рекламой уже не представляется возможным.

Застройщики: ни шага назад

Отдельная тема — строители. Застройщики панически боятся падения цен по трем причинам. Первая банальна: они не хотят терять суперприбыли, к которым за последние годы привыкли. Вторая — они опасаются, что снижение стоимости будет неконтролируемым. Предполагаемый сценарий таков: как только начнется очевидное снижение, даже оставшиеся покупатели «спрыгнут» — какой дурак будет покупать на спаде. И тогда в свободном падении рынок проскочит объективный уровень стоимости квартир.

Третья причина менее очевидна: падающий рынок разорвет привычные схемы финансирования. На самом деле среди покупателей жилья до сих пор весьма велика доля инвесторов. Они покупают недвижимость как ценные бумаги. Если окажется, что в отдельно взятом строящемся доме стоимость квартир не растет, а падает, то это не просто оттолкнет новых инвесторов. Это гарантирует также и неприятности застройщику, нарушающему договоренности. При этом «старые» инвесторы — часто очень влиятельные люди.

Положение строителей в последние месяцы, мягко говоря, не радужно. Квартиры плохо покупают, и накопленный за прошлый год «жирок» ощутимо подтаял. Ряд известных застройщиков уже начали испытывать серьезные финансовые проблемы. Это выражается и в хронических недоплатах подрядчикам, и в хаотическом кредитовании в банках под любые залоги.

Но ни кредиты, ни экономия на строителях не отменяют главной задачи: надо продавать квартиры, но так, чтобы снижение цен не выглядело как беспорядочное падение. Пока найден только один способ это проделывать — торговать со скидками. В последние месяцы на десятках московских строек появились рекламируемые или приватные системы скидок. У некоторых застройщиков они реально доходят до 30%.

Фактически строители начали расплачиваться за спекулятивный рост цен 2006 года, который частично ими же был и спровоцирован. Кстати, недавно один из девелоперов в личной беседе жаловался на бурное увеличение стоимости прошлого года: «Понимаешь, нам такой стремительный рост цены на жилье не был выгоден — увеличиваются риски. Нам гораздо комфортнее ситуация небольшого, но прогнозируемого роста». Он так убедительно и проникновенно рассказывал об этом, что я чуть не поверил.

Но не поверил. Вовремя вспомнил один документ с грифом «строго конфиденциально», который мне показали прошлой осенью. В нем известный журнал в сфере недвижимости предлагал крупным застройщикам скинуться «всего» по 100 тыс. долларов. За эти деньги обещалось проведение массированной пиар-кампании на тему «Цены на недвижимость не могут упасть». В программе мероприятий были круглые столы, исследования, привлечение известных аналитиков, заказные статьи, радиоэфиры и т. д. Потом я не без интереса отслеживал эти мероприятия. Так вот, застройщик, жаловавшийся мне на рост, чуть ли не первым сдал 100 тыс. на промыв мозгов потребителям.

Кстати, высокие цены на недвижимость ударили по строителям и с неожиданной стороны. Как известно, между девелоперами и городской администрацией есть посредники. Их бизнес внешне незамысловат: они получают земельные участки, делают градостроительную документацию, а потом перепродают их застройщикам. Эти посредники из-за роста цен также потеряли чувство реальности: сегодня они заламывают за участки такие суммы, что застройка становится нерентабельной даже при нынешних розничных ценах. Это, кстати, одна из причин, почему в Москве сегодня сокращаются темпы строительства: площадки держат в расчете на дальнейший рост. Рекордная сумма, запрашиваемая сегодня за земельный участок в Москве, поражает воображение — 1 млрд долларов США. Цифра была рассчитана его владельцем весьма незамысловато: 200 тыс. м (столько можно построить на этом пятне в центре города) умножены «всего-то» на 5 тыс. долларов за «квадрат».

Индексы ничего не заметили

Хитрости застройщиков при торговле со скидками — одна из причин, почему снижение цен больше похоже не на спад, а на малозаметное невооруженному взгляду сползание. В частности, индексы стоимости жилья показывают, что цены «худеют» лишь на пару процентов за несколько месяцев, хотя рынок поменялся кардинально. Почему же наши индексы так слепы?

Оставим в стороне тему ангажированности аналитиков, их составляющих (хотя застройщики наверняка давят на них) и сконцентрируемся на сути. Дело в том, что индексы в Москве рассчитываются по ценам предложения. То есть квартира может не находить покупателя в течение нескольких лет, ее владельцы при этом будут постоянно повышать стоимость, а индекс будет показывать, что недвижимость в Москве растет высокими темпами.

Поэтому бессмысленно сравнивать средние цены в Москве и, допустим, в Париже. В Париже «средние» — это цены реальных сделок по информации нотариусов. А в Москве — это стоимость, по которой продавцы желали бы продать квартиру.

В стабильном состоянии рынка цены предложения и сделок коррелируют, а в нынешнем они могут расходиться на десятки процентов. В Москве и Подмосковье есть тысячи объектов, которые находятся в продаже уже несколько лет, постоянно растут в цене, но так и не находят покупателя. Мы опять возвращаемся к теме виртуальности нашей действительности.

Заметим, что в столице невозможно получить даже данные по общему числу сделок с недвижимостью, чтобы оценить активность рынка. Невероятно трудно найти и проверить данные обо всех строящихся домах в городе — эта информация тщательно охраняется мэрией. Определить же реальные цены сделок вообще архисложная задача, которая никем даже не ставится. В такой ситуации, с одной стороны, вряд ли возможна какая-то серьезная аналитика, а с другой — можно манипулировать информацией и рынком как угодно.

«Квартира на Фрунзенской набережной в 2005 году продавалась за 300 тыс. долларов, а в начале 2007−го подорожала до 800 тыс. Какова ее рыночная цена сегодня, если за три года ее посмотрели три человека?» — эта задачка в духе «вредных советов» Григория Остера, по-моему, отлично иллюстрирует виртуальность столичного рынка недвижимости.

www.rmnt.ru
http://forum.siptelecom.ru/viewtopic...7bcf10aa0c98a7

[Варфоломей]

так будет ли реальное понижение цен на 40-50процентов для покупателей? И будет ли понижена стоимость на земельные участки в пригороде?

[Fox]

История:

1. После доткомовского бубля инвесторы по всему миру стали искать куда бы вложить свои денюшки.
2. Во время рецессии ставки по государственным облигациям США упали ниже некуда,
соответственно в качестве инвестиций стали не слишком привлекательны.
3. Ввиду отсутствия лучших вариантов инвесторы стали вкладывать капиталы в недвижимость.

Схема примерно такая:

- При классическом подходе кредиты на дом дает банк из денег, вложенных клиентами.
Банк полностью несет ответственность за вложенные деньги, соответственно старается
держать риски под контролем - проверяет доходы, кредитную историю, оценивает
стоимость дома скорее консервативно, требует положить 20% downpayment или
купить страховку (которая тоже недешева). Размер кредита ограничен 3-мя подтвержденными
стабильными годовыми доходами. Максимум 4-мя в дорогих местах.

- Что случилось с приходом инвесторов? Как грибы выросли небанковские компании
по выдаче кредитов. Они брали деньги в долг, выдавали кредиты, потом паковали эти кредиты
в пакеты и продавали на бирже в виде ценных бумаг. То есть такие компании ответственности за
эти деньги не несут и могут давать кредиты даже тем, кому по-хорошему и рубль до получки
занимать не стоит. Ценные бумаги эти покупали инвестиционные компании по всему миру - Европа,
Китай, Россия, Австралия та же.

- Итак на рынке появилось огромное количество дешевых денег. Цены на дома стали расти как на
дрожжах. Самой популярной схемой стала покупка домов, чтобы потом их продать дороже
(так называемые флипперы). "Инвесторы" переползали из стата в штат и загоняли цены под небеса.
Калифорния-Невада-Аризона-Вашингтон (штат). Это на западе. На востоке примерно та же картина.
В это время родились (или возродились) утверждения "недвижимость может только расти",
"новой земли не делают", "сюда переезжает много людей - всем надо где-то жить".

- Кредиты стали выдаваться кому попало - плохая кредитная история, недостаточный доход
или вообще не принесли никаких документов о доходе. Даже нелегалам стали давать кредиты.
Люди покупали дома за 200-300К при семейном доходе 30-40-50К. Поскольку наскрести
downpayment и выплачивать нормальный кредит на такие дома они не могут, то большое
распространение получили ARM (adjusted rate mortgage с низким начальным рейтом на
1-2 года и повышением рейта потом), interest-only и другие виды "creative financing".
Поскольку "недвижимость может только расти" людям говорили что они возьмут такой
кредит, а к моменту изменения рейта дом вырастет настолько, что они смогут перефинансировать
на нормальный кредит.

- Многие стали перефинансировать свои дома и вынимать эквитм, образовавшуюся в результате
роста цен, покупать машины, ездить в отпуска. В общем использовали дом как личный банкомат.

- С приходим "инвесторов" и возможностью брать кредиты для кого ни попадя началось
сумасшествие на рынке недвижимости - bidding wars, люди ночевали в палатках
около строительных площадок чтобы при открытии записи на дома, которые будут еще
только строиться, быть в первых рядах. Строители начали разыгрывать дома в лотерею
и запрещать "инвесторам" участвовать. В это время появилось утверждение "если не купить
дом сейчас, то мы не сможем купить никогда" (will be priced out forever).

- Строители, увидев как выгодно продавать дома, стали строить их в невероятных количествах,
в основном на окраинах (да и качество соответствующее).

- В какой-то момент стало тяжело и на рынке рента - владельцы рентуемых домов и
апартмент-комплексов решили что продать их выгоднее. Множество апартментов
конвертировались в кондо. Соответственно жильцов нужно было выселить, а это
могло занять до года, потом провести ремонт и наконец распродать. Соответственно
количество жилья резко уменьшилось, но по мере продвижения этого процесса
ситуация изменилась - бывшие жильцы осели на новом месте или купили свое жилье,
"инвесторы" выставили свои вторые-третьи-... дома для сдачи в рент. Получилось
огромное количество пустого жилья, найти желающих рентовать которое было очень
большой удачей.

- Но ничего не бывает вечно. Пирамида не может расти бесконечно. Цены на дома
перестали рости, дома перестали продаваться еще до появления их в списке домов на
продажу, время домов на рынке стало исчисляться месяцами и росло,
количество домов, выставленных на продажу тоже стало расти. "Инвесторы" естественно
перестали скупать дома, поскольку быстро заработать стало невозможно. Цены потихоньку
поползли вниз. Покупатели, увидев такое дело, тоже решили не спешить. Вроде не страшно?
Небольшой отдых перед новым рывком, как утверждали агенты. Идем дальше.

- Подошло время изменения рейта у тех, кто брал ARM и interest-only на пике рынка.
Рейты вдруг выросли чуть ли не до 9-11-13% (начальные рейты были в пределах
4-5-6%, я видел и 1%). Естественно платеж вырос до такого размера, что эти люди платить
его не могут. Им тогда говорили, что они смогут перефинансировать. Но вот незадача -
для перефинансирования нужно 20% эквити в доме, а ввиду прекращения роста цен
ее то как раз и нет. Все. Платить не могут, перефинансировать тоже не могут, продать тяжело,
да и многие должны больше чем стоит этот дом. Начинаются foreclosures. Пик изменения рейтов
будет где-то в ноябре 2007 и продолжится где-то в первой половине 2008. Соответственно
массовые foreclosures - 2008 год ввиду запаздывания этого процесса где-то на 3-6 месяцев.
Кстати банк может согласиться на сумму меньше долга за дом и простить остальное. Но разница
автоматически становится доходом, на который нужно заплатить налог. При foreclosures
законы многих штатов запрещают (при некоторых условиях) требовать недостающее.
Причем часто банки на аукционах выкупают дома сами за сумму долга если никто не купит дороже
чтобы не записывать убыток. То есть этой разницы как бы и нет. Но foreclosure попадает в
кредитную историю.

- Инвестиционные компании увидели это дело и перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные
недвижимостью. Соответственно компании, выдающие кредиты, не могут расплатиться со своими
кредитами, которые они взяли для выдачи кредитов, и банкротятся. Удар по банкам. Ценные бумаги под
обесспечение недвижимостью обесцениваются - удар по инвестиционным компаниям. Никто не знает,
кто завалится следующий и соответственно даже банки друг другу не дают кредитов - кризис ликвидности -
центробанки начинают вливать деньги в систему. Вопрос - доколе? И чем это закончится?

- Все это происходит на фоне сильной экономики (DOW бьет все рекорды), низкой безработицы - в
июле средняя безработица по стране была где-то 4.5%, у нас в штате (Аризона - один из тех,
где положение самое тяжелое) порядка 3.5%. И никого еще не увольняли, как там выше говорили.
Увольнять стали уже конгда начали банкротиться лендеры. И то пока еще не настолько массово.

Теперь выводы и прогнозы.

1. Пока удар пришелся по финансовой системе - банкам и инвестиционным компаниям, причем по
всему миру - Америка, Европа, Китай, Россия, Австралия...
2. Поток денег в недвижимость иссяк. Причем не только в Америке. Выдача кредитов возвращается
к классической схеме.
3. На недвижимость завязана очень большая часть экономики - до 30%. Плюс закончилась возможность
использовать дом в качестве банкомата. Соответственно население будет меньше тратить.
То есть удар по экономике, который вполне может закончиться рецессией. Тем более что
рецессии происходят регулярно и время следующей подходит.
4. Рецессия в Америке ударит по экономикам многих стран.

5. Недвижимость. В виду массовых foreclosures и недоступных кредитов на рынке будет
очень много домов и мало покупателей. То есть цены будут падать. Видел прогнозы, что
местами на 30-40-50%. Особенно ударит по новым районам на окраинах. Уже видел,
как во Флориде на аукционе строителя дома уходили за меньше чем полцены. Причем
я так понимаю что проблемы с недвижимостью будут не только в Америке. Видел статью,
что в UK цены тоже перестали рости, в Москве вроде как не растут... По недоступности
жилья Америка далеко не впереди всех.
Возможен конечно и вариант с инфляцией, если государство(-ва) начнет активно вмешиваться.

Вот такое мое (и не только и даже не столько) видение происходящего.

http://www.gday.ru/phorum/viewtopic....27b857b260ea91

[Fox]

Сообщение от Варфоломей

так будет ли реальное понижение цен на 40-50процентов для покупателей? И будет ли понижена стоимость на земельные участки в пригороде?

Ну снижение цен на 40 - 50 % - это, конечно круто. Скорее недвижка сначала превратится в неликвид, затем будут какие-то продажки. Потом придет кто-то, кто превратит строительство в современную индустрию. Места физически - завались. Деньги найти можно. Нужно только обеспечить объемы.
Сейчас есть ипотечный спрос на квартиры ценою 20-30 тыров за метр, т.к. это средняя зарплата квалифицированного специалиста в Красноярске в успешной коммерческой компании. И ее существенного роста пока не предвидится. Местные "олигархи" себе все что хотели, купили. Им самим больше не надо. Просто подрости в плане капитала можно и на фондовом рынке. Можно и в Европу переехать и жить на дивиденды. Есть неотложный спрос - переселенцы из северных районов, молодые семьи, но неотложность вещь субъективная и можно обойтись арендой, т.к. ипотека просто неподъемна. Брать хрущовку в кредит на 30 лет - бред.
А то что местных продавцов можно подвинуть по цене - это факт. Даже всемогущий (казалось когда то) АВТОВАЗ вынужден цены снижать. Что уж говорить о риэлторах с тремя месяцами образования, набранных из безработных и пронырливых студентов, желающих без особых усилий заработать кучу денег. :-)

[Paul]

Года три назад Медведев обещал падение цен. Для этого он ипотеку стал популяризовать. И вот неожиданность то - цены взлетели как никогда. Теперь это посмешище птушное будет президентом.

Что ж, теперь удел многих - хрущевка в кредит на 30 лет. Ибо квалифицированных специалистов в успешной коммерческой фирме не так много.

[javeL]

Тоже ниасилил.

Рынок жилья переоценен, цены рухнут в любом случае

всеголишь надо дождаться нужного момента и скупить квартиры 3 по 3х комнатным.